この記事では、不動産投資のリスクについて解説します。
後半では、それらのリスクをどのように考えるべきなのかについても解説し、更に、それらのリスクに対応する方法（リスクを軽減させる方法）まで解説します。不動産投資をお考えの方は、ぜひ、最後までお読み下さい。
不動産投資のリスクとは
不動産投資のリスクは、次の２つです。
・投資した不動産の価値が下がってしまうリスク
・投資した不動産からの継続収入が下がってしまうリスク
この記事の後半では、この２つのリスクへの対応方法や考え方について解説しますが、その前に、まず、この２つのリスクについて詳しく解説させて頂きます。
不動産投資のリスク①：投資した不動産の価値が下がってしまうリスク
不動産投資のリスクの１つ目は、「投資した不動産の価値が下がってしまう」というリスクです。
不動産投資の投資先である不動産には、投資家以外からの「その不動産を購入した上で活用し、何らかの目的を達成したい（例えば、その物件に住みたい、など）」という購買ニーズがあります。
この為、不動産の価値が「投資先として人気がなくなった」という理由だけで大幅に下がってしまうような事は考えづらく、価値が投資家からのニーズだけに大きく依存している投資先とは事情が大きく異なります。
ただし、不適切な物件選びをしてしまい、その物件への需要が大幅に減少してしまうような事があると、不動産の価値は下がります。また、想定外の事故などが原因で価値に影響が出てしまう事もあります。
そして、価値が下がった状態で投資先を売却した場合、損失が出てしまう事があります。これが、不動産投資の「投資した不動産の価値が下がってしまう」というリスクです。
もっとも、一度下がったとしても、不動産の価値はまた上がる事もあります。ですから、長期投資を前提として投資されているのであれば、一時的に投資先の価値が下がっている事は、それほど気にするべき事ではありません。
なお、このリスクは、専門的には、「キャピタルゲインという種類の収益が得られず、キャピタルロスという種類の損失が発生してしまうリスク」を意味します。
※不動産投資においては、投資先の価値下落が投資の時点で予想されている事があります。その場合の価値下落については、通常、ここで解説しているリスクには含めません（投資を検討する時点で、その事を踏まえた判断が行われている為）。
不動産投資のリスク②：投資した不動産からの継続収入が下がってしまうリスク
不動産投資のリスクの２つ目は、「投資した不動産からの継続収入が下がってしまう」というリスクです。
不動産投資の投資先である不動産から得られる継続収入は、通常、「その不動産を活用していう人が支払うお金（家賃など）」によって発生します。そして、適切な物件に投資している限り、不動産投資の継続収入は比較的安定している事が多いと言えます。
ただし、不適切な物件選びをしてしまった場合、その物件を活用する人から得られる収入が下がってしまう事があります。そして、その結果として、その投資先から得られる継続収入も下がってしまう事があります。
その他にも、「継続収入を上げる為の追加投資に失敗してしまった場合（設備のグレードを上げるような投資をしても収入は増えなかった場合など）」や「想定以上に物件の維持費用がかかるようになってしまった場合」なども、継続収入は実質的に下がる事になります。
もっとも、一時的に下がったとしても、将来、継続収入は上がる事もあります。ですから、長期投資を前提として投資をされている場合で、かつ、継続収入の減少が一時的なものであると思える場合には、継続収入の減少は、それほど気にするべき事ではありません。
なお、このリスクは、専門的には、「インカムゲインという種類の収益が想定よりも下がってしまうリスク」を意味します。
不動産投資のリスクをどのように考えるべきか
このような不動産投資のリスクについて説明させて頂くと、「リスクがあるなら、不動産投資以外の投資を選びたい」とおっしゃる方がいらっしゃいます。
しかし、そのような判断は不適切です。
なぜなら、どのような投資にも、リスクは存在するからです。残念ながら、リターン（利益）を得ようとする以上、それは避けられない事なのです。
ですから、「不動産投資にリスクがない」などの間違った理解は絶対にするべきではありませんが、同時に、「不動産投資にリスクがある」という事を過度に気にするのは間違いと言えるのです。
投資のリスクについては、「その投資のリスクを、自分は許容できるのか」や「その投資には、自分が理解できないリスクがあるのではないか」といった点を重視して判断するべきです。
他の投資と比較した不動産投資のリスク
では、他の投資と比べた場合、不動産投資のリスクについては、どのように考えるべきなのでしょうか。
結論から言えば、不動産投資のリスクを特別なものと考えるべきではありません。なぜなら、それらのリスクに相当するリスクは、他の投資においても存在するからです。
例えば、株式投資であれば、株価は日々変動します。結果、投資先の価値が大幅に下落してしまう事も珍しくはありません。また、配当が下がったり、ゼロになってしまったりする事もあります。
一定以上のリターンが期待できる投資信託でも事情は同じです。基準価格が大幅に下落する事はありますし、分配金の水準が下がる事も珍しくはありません。
その他の投資においても同様に「価値が大幅に減少するリスク」や「継続収入が大幅に減少するリスク」は存在します。
ちなみに、暗号通貨やＦＸについても価値変動があるのは同様です。また、そもそも、インカムゲインが存在しない投資先も多く存在します。
ですから、正しく理解して頂ければ、「不動産投資だけに多くの種類のリスクが存在する訳ではない」という事はご理解頂けるはずです。また、比較すると、「不動産投資のリスクは限定的であり、理解しやすいものである」とお感じになる方も多いはずです。
不動産投資のリスクへの対応方法
ただし、不動産投資であっても、不必要に高いリスクを取るような事は避けるべきです。また、不動産投資のリスクを低減させる為の対策についても、検討はしっかりと行うべきです。
不動産投資のリスクに正しく対応する為の方法
不動産投資のリスクについて考える上では、まず、「不動産投資と一口に言っても、様々な投資先がある」という事を理解して頂く必要があります。不動産投資には、低リスクな投資先から高リスクな投資先まで存在します。
ですから、不動産投資のリスクについて適切に対応する為には、まず、ご自身の投資スタンスにあった投資先を適切に選ぶ事が大切です。
もちろん、投資先の具体的なチェックも重要です。
シンプルな不動産投資であれば、投資先である不動産は一つ一つが違う物件です。この為、個々の物件をしっかりと分析し、「リターンに見合わないリスクがないか」や「自分が許容できないリスクがないか」といった点については、しっかりと見極めるようにして下さい。
不動産投資のリスクをコントロールする為の対策
また、不動産投資のリスクをコントロールする為の対策について検討されるのも良いでしょう。
例えば、「継続収入が下がった場合に、その損失が補填されるような契約をしておく」や「分散投資の考え方を取り入れる」などの対策を行う事で、不動産投資のリスクを減少させる事が可能となります。
その他にも、「価値や継続収入が下がる兆候をつかむ為の準備をしておく」などの対策もリスクをコントロールする為の対策として有効です。
どちらにせよ、不動産投資のリスクに適切に対応する為には、投資開始時の対応が重要です。可能であれば、専門家に相談しながら不動産投資を開始される事をお勧めします。